交易与办证常见问题

时间:2017/4/19 12:23:39

1、各类业务办结时限?
(1)个人二手房转移登记5个工作日;(2)房屋初始、转移、变更登记20个工作日;(3)房屋注销登记5个工作日;(4)遗失补证、换发产权证4个工作日;(5)异议登记1个工作日;(6)预告登记5个工作日;(7)更正登记10个工作日;(8)查(解)封记载即时办理。
2、二手房交易主要费用?
(1)配图资料费:20元/户。
(2)土地收益金:单位房出让时交纳,分地段、按房屋面积收取,收取标准6-33元/平方米。 
(3)土地出让金:房改房出让时交纳,分地段、按房屋分摊的占地面积收取,收取标准400元/平方米。
(4)契税、印花税、营业税、个人所得税(由郑州市地税局收取,具体标准可向税务部门咨询)。
3、档案信息查询内容包括哪些?
答:产权查询、交易查询、抵押查询、限制查询。
4、如何查询房屋信息?
答:(1)房屋所有权人携带本人有效身份证、产权证或购房合同,到办事大厅信息查询窗口查询。(2)律师查询信息需提供介绍信、律师证、立案证明、委托代理合同。(3)公、检、法司等查询信息需提供单位介绍信、工作证。
5、房产能否由孙子继承?
答:不能。《继承法》规定,遗产继承的第一顺序人为:配偶、子女、父母。第二顺序人为:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在第一顺序人存在的情况下,第二顺序人不继承。若想越位继承,可通过公证机构办理遗嘱赠与公证书直接指定受赠人,将房屋赠与给他。或者通过买卖方式办理产权过户。
6、军官证换身份证,做变更登记,证明由谁开?
答:应由做此变更的机构(派出所、军转办或原部队政治部)开具。
7、未成年人的房产能否转移?如何办理?
答:根据《民法通则》、《未成年人保护法》和《房屋登记办法》之规定,未成年人的房产不得进行转移登记,但是为了未成年人的利益确需办理转移登记的,必须要提供公证部门的公证,证明该转移登记确实是为了未成年人的自身需要(如医疗、教育等重大情况)。应当由其监护人代为申请登记,同时还应提交证明法定监护人身份的材料。
8、离婚析产如何办理?
答:离婚析产,可单方申请,由析产后的房屋权利人提交以下必要材料:(1)登记申请书(2)申请人有效身份证件及离婚证(出示原件,收复印件)(3)房屋所有权证(4)民政部门盖章生效的离婚协议书或法院判决书(民事调解书)(5)房屋分户平面图2份 (6)其他必要材料。注:申请人无法提交房屋所有权证的,可以提交房产档案馆出具的该房屋权属证书存根复印件或登记薄复印件,同时离婚协议书应加盖民政部门相关印章。对于经法院判决或者调解离婚的,申请人应出示法院判决书或者民事调解书的原件并提交复印件。
9、夫妻共有的房屋,离婚后如何进行交易?
答:夫妻共有房屋,离婚时需要先办理离婚析产,分割共有房屋。析产后房屋所有权仍归原权利人的,权利人可单方凭法院判决书或民政部门盖章生效的离婚协议书直接办理房屋转移登记;析产后房屋所有权变更为另一方所有的,变更后的权利人应将房屋所有权办理在本人名下后方能进行交易。
10、单位房注销如何办理?
答:办理单位房注销登记需提交以下材料:(1)注销登记申请书;(2)单位委托书及受委托人有效身份证件;(3)单位营业执照、机构代码证;(4)房屋所有权证;(5)单位拆迁许可证明(查看原件,留存复印件)或房屋灭失证明;(6)其他必要材料
11、夫妻关系如何添加共有人?
答:(1)如房产是在领取结婚证之后购买,可直接添加。所需要件:结婚证,夫妻双方有效身份证件,添加共有人的有关申请。
      (2)如房产是在领取结婚证之前购买,需办理过户手续。所需要件:结婚证,登记申请书,夫妻双方有效身份证件,房屋所有权证,分户平面图。
12、二手房过户需要提交要件及流程?
答:东区办证大厅流程:(1)办交易先到咨询台取号及《买卖契约》(注:办赠与到20号窗口出指导价);(2)20号窗口出指导价;(3)(21-24)窗口交契税;(17-19)窗口交地税,凭税单到29号窗口缴税;4)16号窗口办维修基金过户手续;(5)持缴税票据及维修基金凭证到咨询台排号,到指定窗口办理;(6)持领证通知单,到收费区域缴纳相关费用;(6)持领证通知单和交费发票在承诺时间领证。
13、房产证丢失了怎么办?(遗失补证)
答:(1)登记申请书;(2)申请人有效身份证件;(3)到报社刊登遗失申明,(遗失声明的整张报纸);(4)房产档案馆出具房屋所有权证存根或登记薄(复印件);(5)房屋分户平面图2份;(6)已抵押的需要提供抵押权人和抵押登记机构同意的证明;(7)其他必要材料。
14、离婚析产产生哪些费用(包括判决和协议)?
答:工本费和配图费。
15、如何领取房屋所有权证?
答:(1)房屋所有权申请人有效身份证件(出示原件),有共有人的需提交共有人有效身份证件,申请人系未成年人的,提交监护人身份证原件(收复印件);(2)缴纳各项费用凭证;(3)受理申请通知单;(4)个人委托他人领取房屋所有权证时,应提交委托人和受委托人的有效身份证件(收复印件)和委托书;(5)单位领取时,需要提交单位介绍信或委托书,和被委托人有效身份证件原件(收复印件)。
16、合同备案信息、房产证办理情况如何查询?
答:仅限本人查询,在我局西区办事大厅一楼申请登记窗口、东区办证大厅查询窗口或预告登记科。输入合同号或购房人姓名或身份证号码,就可以顺利查到相关信息。
17、合同备案能否变更?怎么办理?
答:合同一经备案,不允许单方撤销或变更,须根据《关于规范商品房合同备案信息注销工作的通知》[郑房(2011)38号]要求进行变更。
      一、合同备案信息注销条件
      商品房买卖合同备案信息的注销分为直接注销、审查注销和不予注销三种情形。
      (一)具备下列情形之一的可办理直接注销手续:
      1、直系亲属间变更买受人姓名的;
      2、经法院裁定或仲裁调解解除合同的;
      3、当事人死亡的;
      4、因买受人资格问题而解除保障性住房合同的;
      5、买卖双方同意在同一项目内调整合同标的物的;
      6、买受人办理房屋抵押贷款手续未获批准,导致无法继续履行合同的;
      (二)具备下列情形之一的需办理审查注销手续:
      1、因出国留学、外地定居、患重大疾病等原因,导致无法继续履行合同的;
      2、符合合同条款中有关解除合同约定的;
      3、合同条款信息录入有误的;
      4、因夫妻双方解除婚姻关系,原买受人需变更为另一方的;
      5、多个买受人共同购买同套商品房,其中部分买受人解除房屋买卖关系的;
      6、法律、法规规定的可以解除合同的其他情形。
      (三)不符合上述(一)、(二)所列情形的,不予办理;虽符合上述(一)、(二)所列情形,但有下列情形之一的不予办理注销手续:
      1、房屋已经竣工交付使用的;
      2、拥有2套(含2套)以上房屋产权(含已合同备案的房屋)的;
      3、已办理初始登记的;
      4、法律法规规定的其他情形。
      二、合同备案信息注销所需材料、办理程序及时限
      开发企业和买受人申请办理合同备案信息注销手续时,需提交下列材料:
      (一)合同备案信息注销申请书、合同双方的身份证明(户口本、委托书)、房地产开发企业予以确认并盖章的证明文件、商品房买卖合同原件及备案信息表;
      (二)符合注销条件的相应证明材料;
      (三)需要提供的其他材料。
      受理申请时,若提交材料齐全、符合注销条件的,应当予以受理,并出具受理凭证。若不符合受理条件的,应一次性告知不予受理的理由或所需补交的材料。
      直接办理合同备案信息注销工作时限为2个工作日;审查办理合同备案信息注销时限为10个工作日。
18、门牌号不一致无法交易怎么办?
答:如果房屋门牌号和房产证上登记的不一致,需要由房屋所有权人持本人身份证件、公安机关出具的房屋座落变更证明、房屋所有权证等必要材料前来办理更正登记后,方可交易。
19、没有身份证,怎么办理房产过户手续?
答:二手房过户时,没有身份证需提供临时身份证和户籍证明。
20、公证书有时间限制吗?
答:依照公证书内容,以公证书约定的有效时间为准。
21、房屋无房产证有备案证能否过户?
答:不能过户。
22、委托书必须公证吗?
答:涉及到房屋产权转移的委托书必须公证,不涉及产权转移不需要公证。
23、何为补差商品房?
答:补差商品房是商品房的一种,是由开发商在划拔土地上建设的商品房。
24、遗失补证在登报几日后可办理业务?
答:登报当日即可申请。
25、住房转让交易服务费怎么收取?由谁缴纳?
答:按建筑面积收取,新建商品房每平方米3元,由转让方承担;存量住房每平方米6元,由转让双方各承担50%。
26、房产测绘费应由谁承担?
答:测绘费应由申请房产测绘的单位或个人承担。
27、商品房个人办证需要提交的要件都有什么?
答:(1)办理商品房转移登记的需提交初始登记证明或登记备案证原件;
     (2)已备案的商品房买卖合同;联机备案的合同根据具体签订的时间提交相应备案资料;
     (3)购房发票办证联原件;
     (4)单位办理,需出示营业执照副本、机构代码证原件,收复印件;
     (5)契税完税凭证办证联原件;
     (6)维修基金缴存凭证;
     (7)房屋分户平面图2份;
     (8)其他所需证件。
28、继承房产如没有办理继承手续可否直接持老人死亡证明转卖给第三方?
答:不可以。老人死亡后,继承人欲将房屋转移,必须先到房屋所在地的公证机关办理继承公证,之后持身份证件、继承公证书、房屋所有权证等要件前来办理过户手续。待该房产办理到继承人名下后才能再次进行房产转移登记。
29、权利人的姓名或名称发生变更需提交哪些资料?
答:(1)房屋所有权证原件;(2)变更个人姓名需提交公安机关出具的变更证明原件和变更后的有效身份证件原件(收取复印件);(3)变更单位名称需提交上级主管机关批文原件或工商行政机关批文;(4)房屋分户平面图2份;(5)其他必要材料。
30、房屋座落名称变更需提交哪些资料?
答:(1)房屋所有权证原件;(2)房屋所在地公安机关出具的变更证明原件;(3)房屋分户平面图2份;(4)其他必要材料。
31、房屋面积发生变化,进行变更时需提交哪些资料?
答:(1)房屋所有权证原件;(2)建筑工程规划许可证及附图原件;(3)房屋分户平面图2份;(4)单位翻建或扩建的房屋,提交工程竣工验收证明原件;(5)部分拆除的房屋,还应提交拆除证明;(6)其他必要材料。
32、购买二手房办理户口迁入应注意哪些问题?
答:该问题详情请咨询公安部门。但我们特意提醒市民在购买二手房时要注意以下几点:(1)在合同中明确户口迁出的时限;(2)正式过户前,查询户籍状况。在交易之前,购买者最好要求与卖方一起到公安机关查询所交易房屋的户籍状况。
33、房改房,如一方去世,如何上市交易?
答:(1)夫妻共有的房改房,如一方去世,所有权登记人能提交其他继承人放弃继承权的公证证明,可以直接上市交易;(2)如不是夫妻共有,所有权登记人去世的,配偶应办理继承登记后,方能再上市交易。